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La rigenerazione urbana e la finanza immobiliare. Seminario all’Abbazia Benedettina di San Paolo Fuori le mura.

Nel pomeriggio del 5 luglio 2018, a Roma, presso la sala Barbo[1] dell’Abbazia benedettina di San Paolo Fuori le Mura, con il patrocinio dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma, la Texad s.r.l. ha organizzato un interessantissimo seminario sul tema: La rigenerazione urbana: aspetti finanziari, normativi e urbanistici (Cases studies).

Innanzitutto, vista la location, l’arch. Paolo Monesi[2] e l’arch. Sara Cirulli[3] al fine di farci ambientare meglio all’ascolto dei relatori, ci hanno accompagnato nei recenti scavi archeologici presenti nell’interrato vicino l’abbazia. Una grande emozione ha pervaso il piccolo gruppo di partecipanti, mentre gli architetti che ne hanno progettato e curato l’allestimento ci descrivevano una serie di reperti archeologici risalenti all´epoca altomediovale; in questo interrato si è creata una “zona di tutela salvaguardia” dei singolari resti!

Successivamente, risalendo al piano stradale, abbiamo attraversato il meraviglioso chiostro dell’Abbazia per raggiungere la sala Barbo dove si è tenuto il seminario.

Dopo i saluti iniziali, l’ing. F. Sciarra[4] ha introdotto i lavori, lasciando la parola al primo relatore ing. Claudio Pancheri[5] (senior consultant in Finanza immobiliare) che ha svolto una interessantissima relazione sulla rigenerazione urbana ed il quadro economico finanziario attuale: scenari di globalizzazione in Italia. L’innovazione nella finanza immobiliare. Visti i tempi abbastanza ristretti e la vastità dell’argomento, l’ingegnere si è limitato ad una esposizione della tematica in questione facendo riferimento prima ad un paio di periodi storici e poi sviluppando, sempre a grandi linee, tre passaggi importanti della finanza immobiliare italiana.

Nella prima parte l’ingegnere ha ricordato che dal 1998-2008 è stato cadenzato annualmente il Convegno sulla Finanza Immobiliare (denominato Convegno EPIC[6]). L’obiettivo urgente era quello di declinare i punti fondamentali del sistema di valutazione dei valori immobiliari. Infatti in Italia il parametro per la stima del valore è quanti “euro a metro quadrato”. Invece a livello internazionale il focus sulla valutazione è: quanto può rendere un metro quadrato di un certo immobile (costruito o da costruire)?

Prima dei Convegni EPIC, intanto, nel 1993 fu eletto sindaco Rutelli, che mostrò subito un orientamento ad un nuovo approccio politico in riferimento allo sviluppo urbano. Allora si pensò ad una società di valorizzazione urbana e, perciò, nacque “Risorse per Roma” (lo statuto è del 1995). Si doveva usare l’asta per assegnare l’appalto. Erano assegnati dei valori fissi ed un minimo valore d’asta.

A conclusione di questa prima parte l’ing. Pancheri riporta due casi di studio:

1 Caso

Sull’area occupata dal mattatoio, era stato pensato un nuovo concept (1996): come e dove utilizzare i volumi sia quelli fissi che quelli ipotetici. Era stato avviato un confronto anche con 3 centri sociali, ma non si riuscì ad instaurare una relazione razionale che riducesse i comportamenti da violenti a democratici. Insomma fu un insuccesso.

2 Caso

Questo caso fu, invece, un successo. Si tratta dello spostamento del mercato di Roma da P.zza Vittorio Emanuele (nel mercato erano 400 operatori). Ci fu un accordo con cui il Comune di Roma scambiò un terreno a Cecchignola con due ex caserme (Sani e Pepe). Furono necessari 20 Mldi di lire per ristrutturare le caserme, ma si ricavò anche un parcheggio di 700 posti.

Nella seconda parte del suo intervento l’ing. Pancheri ha dato un taglio più tecnico alla relazione, ricordando che negli anni ’80 furono creati i Fondi Investimento per l’Occupazione, e si ottennero 810 Mldi di lire di finanziamento e, invece, negli anni ’90 si crearono “Fondi Chiusi” con i quali, alla fine, si raccolsero 50-60 Mldi di Euro. Ma la logica è sempre la stessa: si raccoglie il capitale, si compra l’immobile o i diritti su un immobile per un certo periodo di tempo. Per questa gestione si dovrà provvedere ad un accantonamento tramite una certa “fee” e si dovranno trovare i sostenitori. In questo modo il Fondo permette di fare operazioni immobiliari importanti (Uffici, magazzini, social housing).

Però quello che è molto importante per trovare il capitale da investire è che i progetti siano urbanisticamente in regola, perché la “Finanza” non ha tempo per aspettare tutte le autorizzazioni, ecc. Proprio per questo nacque Epic: cioè un “punto di raccordo” per far capire agli investitori internazionali che l’Italia aveva la possibilità di mettere in campo progetti su cui investire.

Infine il relatore ha terminato il suo intervento con un sguardo su cosa succede oggi (dove siamo) e dove stiamo andando. In pratica le operazioni di valorizzazione e sviluppo sono “morte”! Oggi ci sono i grandi gruppi che investono, per esempio, il Qatar ha comprato l’Excelsior a Milano. D’altra parte s’investe sulla formazione, infatti, alla Luiss, ormai sono diversi anni che c’è un Master sulla Finanza Immobiliare.

Successivamente è intervenuto l’Arch. Pellegrini, che ha brevemente accennato al fatto che oggi si lavora con i “programmi complessi” e non ci sono più “piani di sviluppo” e l’amministrazione che ha la gestione dei volumi disponibili per la costruzione tende generalmente a venderli. Tuttavia, se alla fine almeno il 50% della ricchezza torna alla città, anche questo tipo di approccio potrebbe avere una sua logica che traguarda comunque il bene comune.

Secondo l’arch. Pellegrini, uno dei primi effetti di questa modalità d’intervento edilizio è che le opere come parchi, scuole e mercati sono sovvenzionate dal privato. Ma “di 240 programmi complessi ideati attualmente se ne stanno mettendo a terra solo 4”.

L’intervento dell’architetto si è chiuso mostrando un paio di casi di studio:

1 Caso[7]

Uno di questi programmi è quello realizzato nel quartiere di Pietralata di Roma (12 anni di lavoro). Sono stati costruiti uno Studentato[8], il Nuovo Mercato e le abitazioni di nuova concezione.

[https://www.abitarearoma.net/il-futuro-e-a-pietralata/]

2 Caso

L’arch. Pellegrini ci ha mostrato, come altro caso di studio, un paio di ipotesi per la ristrutturazione della ex fabbrica della penicillina su via Tiburtina; si tratta di un enorme fabbricato in rovina che si vede all’altezza dell’incrocio della strada consolare con via di san Basilio, uscendo da Roma dopo la stazione metro di Rebibbia. Una prima ipotesi prevede l’abbattimento e la ricostruzione con moderni criteri (soluzione ovviamente meno costosa) e l’altra soluzione, invece, prevede una specie di vero e proprio recupero edilizio (archeologia industriale).

Purtroppo per diversi motivi collegati a vincoli che sono sopraggiunti nel tempo, oggi, allo stato dell’arte sembra difficile, iniziare qualunque tipo di valutazione per decidere il da farsi.

 

Ormai ai primi vespri e alla chiusura imminente della Basilica di San Paolo fuori le mura, il seminario si è concluso con l’intervento dell’ing. F. Cascone, segretario generale dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma, che ha ringraziato i relatori ed anche il pubblico intervenuto.

In quest’occasione, e come chiosa all’intero seminario, insieme all’ing. R. Giannini, della commissione urbanistica, ha precisato che l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma è, tuttora, impegnato con il Consiglio Straordinario Comunale su tre importanti temi relativi all’urbanistica di Roma e precisamente all’affrancatura (dei contributi regionali e comunali), alla gestione dell’archivio (in particolare sui tempi di risposta) ed alle pratiche inevase dei condoni edilizi.

 

Infine vorrei terminare questa breve sinossi del seminario con una metafora. Mentre nel cuore sentivo ancora i riverberi delle emozioni per la visione degli antichi manufatti nell’interrato dell’Abbazia, custodivo, nella mente, le preziose informazioni sul fermento finanziario e realizzativo del mondo immobiliare e, nello stesso tempo, pieno di stupore per la straordinaria storia di questa Basilica che ha visto l’avvicendarsi di scenari più o meno favorevoli, ricevevo un po’ di conforto nel guardare al prossimo futuro con un po’ più fiducia.

 

sitografia:

https://www.ording.roma.it/

https://www.romasegreta.it/rubriche/s-paolo-fuori-le-mura.html

http://docenti.luiss.it/finanza-casertano/real-estate-finance/#

 

[1] Ludovico Barbo (Venezia, 1382 ca. – Venezia, 1443) è stato un abate e vescovo cattolico italiano, fautore della riforma benedettina del primo Quattrocento.

[2] Professore all’Università degli Studi di Roma La Sapienza.

[3] Dottoranda in Tecniche costruttive murarie a Roma tra X e XII secolo (Università degli Studi di Roma La Sapienza.)

[4] Presidente della commissione “Ingegneria Forense Mediazione ed Arbitrato” dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma

[5] Esperto in finanza immobiliare e referente della area tematica “Ingegneria per l’immobiliare” dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma.

[6] EPIC, European Property Italian Conference (http://www.internews.biz/old/interviste/23.htm)

[7] A Pietralata (Roma) il nuovo mercato rionale, le abitazioni di ultima generazione e lo studentato opere previste nel P.R.U.S.S.T. (Programma di Riqualificazione Urbana e Sviluppo Sostenibile del Territorio).

[8] Sono dieci gli studentati della rete nati in tutta Italia dal 2007 ad oggi (tre inaugurati nell’arco degli ultimi tre mesi dello scorso anno). Dietro al brand – che presto dovrebbe allargarsi anche all’estero – c’è l’idea di creare uno spazio dove vivere e studiare, di cultura e di relazione, mescolato a servizi di supporto allo studente (orientamento al lavoro, attività di tutoring e di approfondimento culturale, etc..). http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/progettazione-e-architettura/2017-04-07/nella-periferia-romana-apre-residenza-studenti-firmata-king-roselli-142326.php?uuid=AE2byJ1

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